Турция известна своими роскошными морскими курортами, приятным климатом и лояльными иммиграционными условиями, позволяющими получить вид на жительство и гражданство сразу после покупки недвижимости.
Инвесторов, решивших приобрести жилье, естественно, интересует, как определяются налоги на недвижимость в Турции для иностранцев. Речь идет о том, какие дополнительные расходы несут иностранцы в процессе передачи права собственности на этапе заключения сделки купли-продажи или при передаче объекта в порядке перепродажи, аренды или наследования. Более подробно эта тема рассматривается в новой статье.
Налоги при покупке недвижимости в Турции
При переходе права собственности на недвижимость от одного владельца к другому в Турции, как и в других странах, уплачивается единовременный налог, называемый Tapu Devir Vergisi. Этот налог составляет 4 % от кадастровой стоимости недвижимости.
По закону налог на покупку недвижимости в Турции должен уплачиваться в равных долях покупателем и продавцом. Однако на практике это бремя ложится на плечи инвестора.
Например, если кадастровая стоимость земли составляет 300 000 долларов США, то налог на недвижимость в Турции для граждан России и других стран составляет 12 000 долларов США. Эта сумма должна быть уплачена до перерегистрации ТАПУ в Кадастровом управлении.
Еще один налог, который необходимо уплатить при покупке новой недвижимости в Турции, – это НДС. НДС взимается по ставке 1-18%, с учетом площади, использования и других характеристик недвижимости:
- 1% от суммы, указанной в договоре,
- для квартир и домов площадью до 150 м2; – 8% от суммы
- для жилой недвижимости площадью более 150 м2;
- 18% – для коммерческой недвижимости.
Сумма НДС включается в общую стоимость квартиры. На практике налог платит строительная компания, но расходы несет инвестор.
Иностранцы, покупающие недвижимость напрямую у застройщика, имеют право на возврат НДС в размере 1-15%. Условием для возврата является проживание владельца в Турции менее 183 дней в этом году, т.е. владелец не является налогоплательщиком.
Иностранным инвесторам необходимо заложить в бюджет налог на недвижимость и сопутствующие расходы. Дополнительные расходы зависят от типа приобретаемого жилья (строящееся или готовое к немедленному заселению, первичный или вторичный рынок).
Расходы при покупке недвижимости в Турции:
- Экспертная оценка стоимости недвижимости при сделках с иностранцами Не так давно независимая оценка была обязательной при сделках купли-продажи недвижимости. Сегодня такая экспертиза требуется только для иностранцев, участвующих в программах инвестирования в гражданство для приобретения недвижимости. Это связано с тем, что независимые эксперты гарантируют, что стоимость объекта составляет не менее 400 000 долларов США.
- услуги нотариуса для заключения предварительного договора купли-продажи. Данная статья расходов возникает при покупке строящегося объекта недвижимости непосредственно у застройщика. Стоимость услуг нотариуса составляет 1% от стоимости недвижимости.
- получение застройщиком общих и индивидуальных технических паспортов ISKAN на новые квартиры. Выдача технического паспорта на квартиру осуществляется только один раз, после завершения строительства дома и заключения сделки купли-продажи с первым владельцем. Стоимость паспорта составляет от 1 000 до 2 500 долларов США, в зависимости от состояния объекта.
- полис страхования от землетрясений DASK. Условия, установленные законодательством для оформления купли-продажи жилых домов в Турции. Размер страховой премии определяется местоположением объекта (то есть учитывается зона риска землетрясений), с учетом конструктивных особенностей и площади. Средние цены варьируются в диапазоне 10-50 долларов США.
- Услуги переводчика Иностранным инвесторам необходим переводчик при перерегистрации ТАПУ в Кадастровой палате. Стоимость профессиональных услуг составляет около 70 долларов США.
- национальный налог на операционный капитал (Döner Sermaye). Этот налог взимается за услуги по выдаче свидетельств о праве собственности (TAPU). Стоимость определяется муниципалитетом и статусом продавца и покупателя (иностранный или турецкий гражданин). Иностранные покупатели должны заплатить в среднем 170-300 долларов США.
Налоги при продаже недвижимости в Турции
Как и в других развитых странах, в Турции при продаже квартиры ее владельцы платят налог на прирост капитала. Эти налоговые обязательства возлагаются на продавца, если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет.
Для общего понимания следует уточнить, что прирост капитала в Турции – это разница между кадастровой стоимостью недвижимости (ценой, указанной в TAPU владельца) и текущей кадастровой ценой, указанной на момент продажи. При расчете налога из цены продажи вычитаются расходы по сделке, такие как плата за передачу права собственности, оплата услуг нотариуса, переводчика и агента по недвижимости, а также расходы на ремонт.
Налог при продаже недвижимости в Турции для граждан рассчитывается по прогрессивной ставке — 15–40%:
| ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ | СТАВКА НАЛОГА |
| до 110 000 TRY | 15% |
| от 110 000 до 230 000 TRY | 20% |
| от 230 000 до 580 000 TRY | 27% |
| от 580 000 до 3 000 000 TRY | 35% |
| более 3 000 000 TRY | 40% |
С юридических лиц при продаже объектов недвижимого имущества взимается фиксированный налог в размере 25% от дохода.
Полезно знать Любая недвижимость, приобретенная для получения гражданства (от 400 000 долларов США), может быть перепродана через три года без потери гражданства.
Налоги на наследование и дарение недвижимости в Турции
Налоговые обязательства при наследовании и дарении недвижимости рассчитываются на основе прогрессивного налога. Сумма зависит от стоимости недвижимости, указанной в TAPU. Базовая сумма одинакова для наследования и дарения, но ставки разные.
Ответственность за уплату этих налогов несут наследники и бенефициары дара. Они могут выплачиваться в рассрочку каждые шесть месяцев в течение максимум трех лет. Близкие родственники имеют право на удвоение суммы налога.
Налоговые ставки на наследование и дарение недвижимости в Турции:
| КАДАСТРОВАЯ ЦЕНА | НАЛОГОВАЯ СТАВКА НА НАСЛЕДОВАНИЕ | НАЛОГОВАЯ СТАВКА ПРИ ДАРЕНИИ |
| За первые 1 700 000 TRY | 1% | 10% |
| На следующие 4 000 000 TRY | 3% | 15% |
| На следующие 8 700 000 TRY | 5% | 20% |
| На следующие 17 000 000 TRY | 7% | 25% |
| Для части базы, превышающей 31 400 000 TRY | 10% | 30% |
Важно! По закону, высокая налоговая ставка не может быть применена ко всей кадастровой цене. Кадастровая стоимость разбивается на значения, указанные в таблице и к каждому из диапазонов применяется свой процент.
Ежегодный налог на содержание недвижимости в Турции
После покупки недвижимости в Турции владелец должен ежегодно платить так называемый муниципальный налог (Emlak Vergisi). Налоговая база составляет 0,1-0,3 % от стоимости недвижимости. Ставка налога варьируется от места к месту, причем в крупных городах ежегодный налог выше, чем в близлежащих районах.
Стоит отметить, что земельный налог также входит в состав муниципальных налогов. В Турции земельные участки под жилищными комплексами делятся между владельцами пропорционально площади жилья.
Ставки ежегодного налога на недвижимость в Турции:
| ТИП НЕДВИЖИМОСТИ | СТАВКА НАЛОГА |
| Жилая недвижимость | Базовая — 0,1% |
| Для крупных городов — 0,2% | |
| Коммерческая недвижимость | Базовая — 0,2% |
| Для крупных городов — 0,5% | |
| Земельные участки без разрешения на строительство | Базовая — 0,1% |
| Для крупных городов — 0,2% | |
| Земельные участки с разрешением на строительство | Базовая — 0,3% |
| Для крупных городов — 0,6% |
Примечание: более высокие налоговые ставки применимы к таким популярным турецким городам, как Стамбул, Анталия, Алания, Измир, Мерсин, Конья, Трабзон, Адана, Анкара, Ван, Бурса и другие.
Собственники платят муниципальный налог дважды в год: первый раз – с марта по май, второй – в ноябре. Сумма налога рассчитывается индивидуально при обращении владельца в муниципалитет. Сумму платежа также можно проверить, зайдя в личный кабинетналогоплательщика на сайте Налоговой инспекции Турции.
От чего зависит налог на недвижимость в Турции
Налоги, ежегодно уплачиваемые владельцами турецкой недвижимости, зависят от следующих факторов:
1. месторасположение недвижимости (крупный муниципалитет или небольшой населенный пункт);
2. категория недвижимости: жилая, коммерческая или земельная;
3. кадастровая стоимость – сумма, указанная в свидетельстве о праве собственности (TAPU);
4. сумма налога, уплачиваемая владельцем недвижимости – сумма, указанная в свидетельстве о праве собственности (TAPU);
5. сумма налога, уплачиваемая владельцем недвижимости – сумма, указанная в свидетельстве о праве собственности (TAPU).
Налоги на элитную недвижимость в Турции
Турецкий налог на роскошь или налог на элитную недвижимость называется Değerli Emlak Vergisi. Он подлежит уплате только в том случае, если стоимость недвижимости превышает 12 880 000 TRL. Он рассчитывается на основе прогрессивного налога.
Ставки налога на премиальную недвижимость в Турции:
| НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ ЧАСТЬ СТОИМОСТИ | НАЛОГ |
| 12 880 000–19 321 000 TRY (включая эту сумму) | Для части, превышающей 12 880 000 TRY, налог составит три тысячных (0,003) |
| 19 321 000–25 763 000 TRY (включая эту сумму) | Для суммы свыше 19 321 000 TRY налог составит шесть тысячных (0,006) |
| Если стоимость выше 25 763 000 TRY | Будет уплачиваться 57 975 ₤ за 25 763 000 ₤ и все, что выше, облагается налогом 10 тысячных (0,01) |
Законом предусмотрена оплата налога дважды в год.
В Турции правительство освобождает от уплаты налога на роскошь владельцев только одной дорогостоящей недвижимости. Владельцы нескольких объектов недвижимости могут не платить налог на один из объектов с наименьшей кадастровой стоимостью. В случае совместной собственности каждый владелец платит только часть налога, рассчитанного в соответствии с его долей.
Налоги при сдаче в аренду квартиры в Турции
Турецкий налог на аренду недвижимости (Emlak Kira Geliri Vergisi) – это общий подоходный налог. Ставка налога варьируется в пределах 15-40%. Перед определением ставки налога из суммы дохода вычитаются расходы на ремонт, страхование, коммунальные услуги и проценты по ипотеке (если таковые имеются).Если прибыль от сдачи недвижимости в аренду не превышает 33 000 TRY в год, то налог не начисляется.
Налог на сдачу квартиры в Турции для физических лиц:
| ДОХОД ОТ АРЕНДЫ | СТАВКА НАЛОГА |
| до 110 000 TRY | 15% |
| от 110 000 до 230 000 TRY | 20% |
| от 230 000 до 580 000 TRY | 27% |
| от 580 000 до 3 000 000 TRY | 35% |
| более 3 000 000 TRY | 40% |
Как сэкономить на налогах
Налоговая база для расчета НДС, уплачиваемого владельцами квартир и домов в Турции при перепродаже или сдаче в аренду своей недвижимости, может быть уменьшена за счет вычетов на:
- оформление документов;
- обслуживание и управление недвижимостью;
- ремонтные работы в связи с износом.
Разумеется, нет необходимости сохранять и представлять доказательства того, сколько вы потратили, например, чеки или контракты. Правительство Турции разрешает единовременный вычет в размере 25 % от прибыли.
Еще один способ сэкономить на налогах – продать недвижимость через юридическое лицо. В этом случае налоговая ставка устанавливается на уровне 25 %, независимо от характеристик недвижимости и ее перепродажной стоимости, но только для дорогостоящих объектов. Если собственником является физическое лицо, применяется прогрессивная ставка налога, что зачастую невыгодно для элитной недвижимости. Однако в этом случае в первую очередь следует учитывать затраты на содержание юридического лица, так как сумма уплаченного налога может оказаться меньше затрат.
По вопросам налоговой оптимизации лучше всего обратиться к специалистам в этой области — налоговым консультантам либо к сотрудникам нашего агентств по недвижимости ……….. в Турции.
Как оплатить налог на недвижимость в Турции
Для начала отметим, что оплата налога на недвижимость в Турции возможна только при наличии ИНН.
Большинство налогов можно оплатить через цифровой веб-сайт налогового управления, а все суммы налогов можно также проверить по турецкому ИНН. Налог на недвижимость оплачивается непосредственно в муниципальном офисе по месту нахождения недвижимости или через веб-сайт муниципалитета.
В Турецкой Республике большинство налогов уплачивается дважды в год – в мае и ноябре, хотя можно заплатить всю сумму сразу. Обратите внимание, что некоторые налоговые службы устанавливают свои собственные сроки уплаты.
Кто освобожден от налога на недвижимость
Кто может избежать уплаты налога на недвижимость в Турции? Этот вопрос часто задают инвесторы, но его стоит рассмотреть подробнее.
Во-первых, в отношении иностранных инвесторов в Турции действует защита от двойного налогообложения. Это означает, что если иностранец заплатит определенные налоги в своей стране, ему не придется платить их снова в Турции. Подобные соглашения действуют в ряде стран, включая Россию, Украину, Беларусь и США.
Во-вторых, в Турции есть так называемая экономическая свободная зона, которая юридически находится на ее территории, но не включена в таможенную территорию.
В принципе, все экономические зоны занимают стратегически важные места, например, вблизи портов Средиземного, Эгейского и Черного морей, а также вблизи международных сухопутных торговых путей.
Если иностранец является резидентом этих зон, он может быть освобожден от уплаты:
- корпоративного подоходного налога
- таможенных пошлин
- налога на добавленную стоимость (НДС) и акцизов
- гербового сбора с документов
- налога на имущество
- налогов на приобретение и продажу недвижимости.
Кроме того, компании, зарегистрированные на таможенной территории, могут без ограничений переводить доходы как внутри Турции, так и за ее пределами.
В-третьих, владельцы недвижимости не должны платить налог, если прибыль от сдачи недвижимости в аренду составляет до 33 000 швейцарских франков в год. Если квартира перепродается в Турции, подоходный налог не уплачивается, если только недвижимость не находилась в собственности более пяти лет или годовой доход не превышает порог в 87 000 TRY.
Кроме того, в Турции предусмотрены льготы для некоторых категорий граждан, не имеющих дополнительных источников дохода, таких как пенсионеры, инвалиды, временно безработные, вдовы, ветераны и домохозяйки. Также в стране отсутствует ежегодный налог на недвижимость.
Ответственность при неуплате налогов
Налоговый кодекс Турецкой Республики регулирует уплату налогов при каждой сделке купли-продажи и во время владения недвижимым имуществом. Покупатели и владельцы могут искать способы уклониться от уплаты налогов или отсрочить их уплату. В таких случаях к нарушителю применяются определенные меры, такие как штрафы и юридическая ответственность.
Так, если иностранный гражданин, владеющий недвижимостью, не платит муниципальный налог, к нему добавляется ежемесячная пеня в размере 1,4 процента.
Если налог не уплачивается в течение длительного времени, дело в конечном итоге передается в суд. По решению суда с владельца взыскивается задолженность.
